Fastation

อสังหาริมทรัพย์

บ้านเอง VS ขายผ่านเอเจนต์ เลือกอย่างไรไม่ให้ว้าวุ่น

30/04/2024

ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในทางปฏิบัติมีรายละเอียดต่าง ๆ มากมายตลอดกระบวนการซื้อหรือขาย ตั้งแต่การเลือกโครงการ ทำเล เจ้าของบ้านหรือผู้พัฒนา ราคา ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมจิปาถะ ไปจนถึงการทำเรื่องธุรกรรมต่าง ๆ ส่วนในฝั่งของผู้ขายก็ต้องการขายให้ได้เร็วที่สุด เพื่อลดภาระดอกเบี้ยหรือคืนทุนให้เร็วที่สุด ดังนั้นจึงทำให้แนวโน้มการใช้เอเจนต์อสังหาฯ มาทำหน้าที่จุกจิกเหล่านี้แทนกำลังได้รับความนิยม DDproperty เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีส่วนแบ่งการตลาดกว่า 54% ในเมืองไทย ออกบทความ ไขข้อสงสัยขายบ้านเอง VS ขายผ่านเอเจนต์ แบบไหนเหมาะ เลือกอย่างไรไม่ให้ว้าวุ่นระบุว่า การซื้อ ขาย หรือเช่าบ้านให้ได้ตรงใจถ้าไม่มีประสบการณ์มาก่อนก็อาจเป็นเรื่องปวดหัวมากถึงมากที่สุด เพราะกว่าจะพบที่อยู่อาศัยที่ถูกใจต้องผ่านหลายกระบวนการ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือผู้ปล่อยเช่าอสังหาฯ สามารถให้เอเจนต์ทำหน้าที่ต่าง ๆ ที่มีรายละเอียด ข้อมูล การติดต่อประสานงานและขั้นตอนที่จุกจิกแทนได้ การเลือกใช้เอเจนต์ที่มีคุณภาพและได้รับการรับรอง จึงกลายเป็นอีกตัวช่วยที่จะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถใช้เวลา สมอง และงบประมาณกับเรื่องสำคัญนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ความท้าทายที่ถูกมองข้ามเมื่อคิดขายบ้านเอง ได้แก่ จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อบ้านในเวลานี้มีความกังวลใจต่อภาระค่าใช้จ่ายและเลือกชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน โดยหันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทน ขณะที่โครงการรีเซลหรือโครงการมือสอง ซึ่งมีต้นทุนราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ กลายเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มีงบประมาณจำกัดและมีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ถือเป็นโอกาสอันดีที่ผู้มีสินค้าบ้าน/คอนโดฯ มือสองจะนำออกมาขายสู่ตลาดเพื่อตอบรับความต้องการที่มีในตอนนี้ อย่างไรก็ดี ภายใต้โอกาสนั้นก็ยังมีความท้าทายซ่อนอยู่ เนื่องจากการขายอสังหาฯ มีความแตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไปพอสมควร อันดับแรกผู้ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยมือสองต้องทำความเข้าใจก่อนว่า แม้ที่อยู่อาศัยจะมีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต แต่ถือเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงเมื่อเทียบกับรายได้ ก่อนตัดสินใจซื้อจึงต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน แม้การประกาศขายบ้านเองนั้นมีข้อดีตรงที่ผู้ขายได้รับเงินเต็มจำนวนทั้งหมดโดยไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นเหมือนการขายผ่านเอเจนต์ แต่ในทางตรงกันข้าม การประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองไม่ใช่เรื่องง่ายที่ทุกคนจะประสบความสำเร็จ หากไม่เคยมีประสบการณ์ด้านนี้มาก่อน ความท้าทายที่ถูกมองข้ามเมื่อคิดขายบ้านเอง ได้แก่ ㆍตั้งราคาขายตามใจ ไม่สนราคาตลาด ขั้นตอนการตั้งราคาขายบ้านมือสองนั้นถือว่ามีความสำคัญอันดับต้น ๆ เนื่องจากถือเป็นปัจจัยแรกที่ดึงดูดผู้ซื้อ ผู้ขายมือใหม่หลายคนมักจะเลือกตั้งราคาตามที่ต้องการ โดยลืมพิจารณาปัจจัยสำคัญคือราคาขายของสินค้าประเภทเดียวกันในทำเลนั้น ๆ ซึ่งถือเป็นคู่แข่งโดยตรงที่ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบได้ทันที ผู้ขายควรจะศึกษาราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองประเภทเดียวกันในทำเลนั้น ๆ ก่อน หากเป็นบ้าน/คอนโดฯ ที่ผ่อนชำระอยู่ก็ต้องตั้งราคาให้ครอบคลุมภาระหนี้ที่เหลือ โดยหักค่าเสื่อมของอสังหาฯ ออก และต้องไม่ลืมรวมค่าใช้จ่ายในกรณีที่ต้องซ่อมแซมจุดชำรุดแล้วตกแต่งบ้านให้สวยงามพร้อมเข้าอยู่ ค่าทำการตลาดเมื่อประกาศขาย รวมทั้งบวกค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบด้วย โดยราคาขายควรเหมาะสมกับสภาพอสังหาฯ ไม่แพงเกินไปจนผู้ซื้อเมินตั้งแต่ครั้งแรก และไม่ถูกจนทำให้เกิดข้อสงสัยว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีปัญหาซ่อนอยู่ หรือผู้ขายร้อนเงิน ซึ่งจะทำให้เสี่ยงโดนกดราคาเพิ่ม ㆍไม่เข้าใจการวางแผนการตลาด การประกาศขายอสังหาฯ นั้นมีทั้งรูปแบบออฟไลน์และออนไลน์ให้เลือก ปัจจัยสำคัญคือต้องเริ่มต้นวางแผนทำการตลาดให้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อมากที่สุด ใช้ข้อความให้ดึงดูดใจจากราคาและความคุ้มค่าจากของแถมที่มอบให้ เลือกใช้รูปถ่ายที่สวยงามในมุมที่ทำให้บ้านดูกว้างขวาง ไม่อึดอัด ข้อควรคำนึงคือการประกาศขายผ่านช่องทางออนไลน์นั้นแม้จะมีความสะดวกและเข้าถึงผู้คนได้มากกว่า แต่ในทางกลับกันก็มีการแข่งขันที่สูงไม่น้อย ดังนั้นการประกาศฟรีตามเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสหรือโซเชียลมีเดียอาจไม่เพียงพอ บางครั้งจำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายในการเพิ่มยอดผู้เข้าชม หรือให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย ขณะเดียวกันผู้ขายอาจไม่สามารถล่วงรู้ได้เลยว่าต้องใช้ระยะเวลานานเพียงใดกว่าจะปิดการขายได้ หากไม่มีความรู้ความเข้าใจที่ดีพอเพื่อวางแผนการตลาด อาจทำให้ไม่สามารถขายออกได้ง่ายหรืองบส่วนนี้บานปลาย ㆍไม่มีเวลาเพียงพอในการพาผู้ซื้อเยี่ยมชม เมื่อมีผู้สนใจซื้อและขอนัดหมายเยี่ยมชมที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายจริง ผู้ขายต้องเป็นคนดำเนินการเอง ซึ่งปกติแล้วจะมีการขอเยี่ยมชมเรื่อย ๆ จากหลากหลายลูกค้าที่สนใจ ซึ่งผู้ขายต้องทำใจว่าอาจต้องใช้เวลาในการเปิดบ้านและพาไปเยี่ยมชมและให้ข้อมูลหลาย ๆ ครั้งจนกว่าจะขายได้ หรือบางกรณีที่ผู้สนใจซื้อสะดวกนัดหมาย แต่อาจจะไม่ตรงกับช่วงเวลาที่ผู้ขายว่าง ซึ่งหากเกิดกรณีที่ต้องเลื่อนนัดหรือปฏิเสธนัดบ่อย ๆ ก็เป็นการลดโอกาสที่จะขายได้ตามไปด้วย เนื่องจากผู้ซื้ออาจสนใจโครงการอื่นที่ไปดูแทนหรือมีความจำเป็นเร่งด่วนในการหาบ้านใหม่ นอกจากนี้ผู้ขายยังต้องเผชิญความท้าทายในการพิจารณาว่าผู้ที่สนใจซื้อนั้นเป็นลูกค้าจริง หรือเป็นแค่มิจฉาชีพที่แฝงตัวมา ㆍขาดทักษะในการต่อรอง ผู้ขายต้องมีทักษะในการสื่อสารและวาทศิลป์ที่ดีในการดึงดูดใจเมื่อให้ข้อมูลบ้านที่จะขาย เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ภายในเวลาที่รวดเร็วและขายได้ตามราคาที่ตั้งไว้ ซึ่งผู้ขายมือใหม่ที่ไม่มีประสบการณ์ด้านการขายบ้าน/คอนโดฯ มาก่อน มักเผชิญความท้าทายเมื่อผู้ซื้อต้องการให้ลดราคาลง หรือต่อรองราคาโดยมีเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น ขอลดราคาโดยไม่เอาเฟอร์นิเจอร์ หรือหาจุดชำรุดมากดดันขอลดราคาเพิ่ม นอกจากนี้ ระหว่างการสื่อสารกันนั้น ผู้ขายไม่ควรบอกเหตุผลการขายในเชิงลบที่อาจเสี่ยงต่อการถูกกดราคา หรือยกเลิกการซื้อในภายหลังเช่นกัน ㆍขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องเอกสารสัญญา การซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองนั้นมีรายละเอียดที่แตกต่างจากการซื้อขายทรัพย์สินอื่น ๆ และซับซ้อนกว่า ผู้ขายต้องศึกษาและทำความเข้าใจในเรื่องการทำสัญญาการขายให้รอบคอบและครอบคลุม รายละเอียดในสัญญาต้องชัดเจนทั้งในเรื่องราคา เงื่อนไข เวลาในการดำเนินงานต่าง ๆ หรือค่าเสียเวลาหากผู้ซื้อเปลี่ยนใจยกเลิกสัญญาในภายหลัง นอกจากนี้ยังต้องมีความรู้เรื่องสินเชื่อ การเตรียมเอกสารในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ขณะเดียวกันยังต้องศึกษาเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อทำความเข้าใจว่าส่วนไหนบ้างที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบเอง ซึ่งควรคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ในราคาขายบ้านตั้งแต่แรก รายละเอียดเหล่านี้ต้องใช้เวลาศึกษาให้ถี่ถ้วนก่อนจะประกาศขาย เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดในภายหลัง“เอเจนต์” สะพานเชื่อมผู้ขายและผู้ซื้อ มีดีมากกว่าแค่ขายบ้าน บางคนอาจมีความเชื่อผิด ๆ มองว่าเอเจนต์ทำได้แค่ขายเพียงอย่างเดียว จึงเสียดายเงินหากต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น ซึ่งแท้จริงแล้วเอเจนต์มืออาชีพนั้นมีบทบาทอยู่ในทุกขั้นตอนของเส้นทางการซื้อขายที่อยู่อาศัย ดังนี้ ㆍเป็นที่ปรึกษา คอยดูแลในทุกขั้นตอน เอเจนต์มีประสบการณ์และความรู้ความเข้าใจในการซื้อขายอสังหาฯ เป็นอย่างดี จากการศึกษาตลาด เรียนรู้ทักษะที่เกี่ยวข้อง และติดตามข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ ตลอดเวลา เอเจนต์จะช่วยดูแลตั้งแต่ขั้นตอนการตั้งราคาขายบ้าน/คอนโดฯ ที่เหมาะสม ตรวจสอบจุดบกพร่องที่ควรซ่อมแซม ให้คำปรึกษาเพื่อปรับปรุงตกแต่งบ้าน/คอนโดฯ ให้สวยงามขึ้น เพื่อช่วยให้ขายบ้านได้ราคาดีและดึงดูดใจผู้ซื้อ นอกจากนี้ เอเจนต์ยังมีความรู้ที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญา การขอสินเชื่อในฝั่งผู้ซื้อ และการโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นที่ปรึกษาที่ช่วยเตรียมการ อำนวยความสะดวก และแก้ไขปัญหาในการขายที่อยู่อาศัยให้ราบรื่น ประหยัดเวลาของผู้ขายมากขึ้น และลดความยุ่งยากในขั้นตอนที่ไม่คุ้นชินออกไป ㆍเป็นทั้งนักวิเคราะห์และนักวางแผนการตลาด การประกาศขายที่อยู่อาศัยให้ได้รับผลตอบรับที่ดีนั้น เอเจนต์ต้องทำการวิเคราะห์ในทุกขั้นตอน เพื่อนำมาวางแผนขายบ้าน/คอนโดฯ มือสองให้มีประสิทธิภาพที่สุด โดยต้องศึกษาจุดเด่นของอสังหาฯ ที่ต้องการขาย นำมาวิเคราะห์โอกาสในทำเลนั้นๆ โดยเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันที่ประกาศขายในทำเลนั้น ๆ ว่ามีจำนวนมากน้อยเพียงใด อยู่ในระดับราคาเท่าไร ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักคือใคร มีการติดตามสื่อผ่านช่องทางไหนบ้าง และนำข้อมูลทั้งหมดมาวางแผนว่าจะประกาศขายในสื่อออฟไลน์และออนไลน์ที่ใดบ้าง ใช้ระยะเวลาเท่าไร และมีกลยุทธ์ใดบ้างที่จะนำมาใช้เพื่อกระตุ้นให้ปิดการขายะสกรีนผู้ซื้อ เอเจนต์จะมีประสบการณ์การซื้อ-ขายในได้ไวขึ้น ㆍสวมบท Matchmaker ช่วยจับคู่แลตลาดมากกว่าผู้บริโภคทั่วไป จึงมีความเข้าใจความต้องการที่ต่างกันทั้งของผู้ซื้อและผู้ขาย และมีเครือข่ายของเอเจนต์เองหรือฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัทที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น เชื่อมโยงให้ผู้ขายได้พบกับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่ตรงกัน ขณะเดียวกัน เอเจนต์ยังมีประสบการณ์ที่จะช่วยประเมินว่าผู้สนใจซื้อคนไหนมีศักยภาพในการซื้อมากเพียงพอ นอกจากจะเป็นตัวแทนในการพาผู้สนใจซื้อมาเยี่ยมชมโครงการแล้ว ยังมีเทคนิคและทักษะที่ดีในการเจรจา เป็นเสมือนคนกลางที่ลดความร้อนแรงเมื่อมีการต่อรองราคา ช่วยหลีกเลี่ยงการโดนกดราคาจากผู้สนใจซื้อโดยตรง และโน้มน้าวให้เห็นความคุ้มค่าของบ้าน เพื่อให้เกิดการตัดสินใจซื้อในราคาที่ตั้งไว้หรือใกล้เคียง ㆍเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านเอกสารและสัญญา เอเจนต์ต้องมีความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม เพื่อให้สามารถช่วยผู้ขายได้ตั้งแต่เริ่มต้น ไม่ว่าจะเป็นขั้นตอนการตรวจสอบว่าที่อยู่อาศัยอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถขายได้ มีหนี้ค้างชำระหรือพันธะกับทางธนาคารหรือไม่ ซึ่งจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ติดจำนองได้ จนกว่าจะเคลียร์หนี้กับธนาคารและทำเรื่องปลอดจำนองก่อน รวมทั้งแนะนำการไถ่ถอนหลักทรัพย์กรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นยังติดผ่อนธนาคาร ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นเรื่องที่ต้องจัดการให้เรียบร้อย เพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลังเมื่อมีการตกลงซื้อขาย นอกจากนี้ เอเจนต์ยังสามารถช่วยเตรียมเอกสารในการทำสัญญาต่าง ๆ ครอบคลุมตั้งแต่การทำสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ การช่วยลูกค้าขอสินเชื่อ การเตรียมสัญญาซื้อขายและเอกสารต่าง ๆ ตลอดจนการโอนกรรมสิทธิ์ ลดเวลาในการดำเนินการเอง และช่วยให้มั่นใจในความถูกต้อง เลือกเอเจนต์อย่างไรให้ปลอดภัย ไร้กังวลเรื่องโดนหลอก ก่อนตัดสินใจเลือกเอเจนต์ ผู้ขายควรตรวจสอบประวัติและใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ รวมทั้งขอดูผลงานการขายที่ผ่านมาก่อน เพื่อพิจารณาคุณภาพและความรู้ความสามารถของเอเจนต์เบื้องต้น จากนั้นจึงตกลงรายละเอียดในสัญญาว่าจ้างเอเจนต์ให้เรียบร้อยว่า ภายใต้ค่านายหน้านั้นครอบคลุมบริการอะไรบ้าง เช่น ค่าทำการตลาด ค่าเดินทางพาลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ เพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจเพิ่มมาในภายหลังโดยไม่รู้ตัว รวมทั้งระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนในการขาย ㆍหากเอเจนต์สามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของเอเจนต์หรือไม่ ㆍเมื่อตกลงว่าจ้างแล้ว ค่านายหน้าจะต้องจ่ายในทุกกรณีที่ขายบ้าน/คอนโดฯ นั้นสำเร็จ แม้เจ้าของบ้านจะขายได้เองหรือไม่ ㆍบางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้เอเจนต์นั้น ๆ เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้เอเจนต์ผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ภายในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้เอเจนต์ไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกเจ้าของบ้านหรือเอเจนต์คนอื่นขายตัดหน้า โดยทั่วไปแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านเอเจนต์จะต้องเสียค่านายหน้าหรือค่าคอมมิชชั่นประมาณ 3% ของราคาซื้อขาย และเอเจนต์จะเก็บค่านายหน้าเมื่อลูกค้าทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้วหรือปิดการขายได้แล้วนั่นเอง ผู้บริโภคจึงควรพิจารณาข้อดีและข้อจำกัดอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจว่าการเลือกขายบ้านด้วยตนเอง หรือผ่านเอเจนต์ วิธีไหนที่เหมาะสมกับความต้องการและตอบโจทย์มากที่สุดข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เหตุผลที่ผู้บริโภคตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ผ่านเอเจนต์อสังหาฯ นั้น 2 ใน 3 (68%) มองว่า เอเจนต์ช่วยให้ประหยัดเวลาจากการทำธุรกรรมได้มากขึ้น ตามมาด้วย 51% มองว่าเอเจนต์อสังหาฯ มีความรู้และความเชี่ยวชาญมากกว่าตนเอง และ 45% ยอมจ่ายเงินใช้เอเจนต์เพื่อลดความยุ่งยากในกระบวนการซื้อขายลง ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเลือกเอเจนต์นั้น มากกว่า 2 ใน 3 (71%) พิจารณาจากความเชี่ยวชาญเฉพาะทางของเอเจนต์ ตามมาด้วยประสบการณ์ของเอเจนต์ 63% และชื่อเสียงของบริษัทที่เอเจนต์สังกัดอยู่ 55% ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าเอเจนต์นั้นมีความสามารถเพียงพอและน่าเชื่อถือ นอกจากนี้ 8 ใน 10 ของผู้บริโภค (81%) เผยว่าให้ความสำคัญกับการเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวงหรือเจอมิจฉาชีพแฝงตัวมา อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภคยังไม่มั่นใจเมื่อต้องใช้เอเจนต์อสังหาฯ ก็สามารถเลือกใช้ “เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification)” ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการแสดงข้อมูลการติดต่อที่ชัดเจน และความเชี่ยวชาญเบื้องต้น ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้ว่าเอเจนต์ที่ผ่านการลงทะเบียนในโครงการนี้ และได้ป้ายสัญลักษณ์สีเขียว "ยืนยันตัวตน" หรือ "Verified" บนเว็บไซต์ http://www.ddproperty.com/ตรงปก มีความน่าเชื่อถือ และไว้ใจได้ ช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าทุกการซื้อ-ขาย-เช่าบนเส้นทางอสังหาฯ นี้จะเป็นไปอย่างราบรื่น และไร้กังวล แหล่งที่มาข่าวต้นฉบับamarintvhttps://www.amarintv.com/spotlight/personal-finance/detail/53543

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม

ข่าวการเงิน

ตามรอย “วอร์เรน บัฟเฟตต์” เดินหน้าลงทุน เอาชนะทุกศึกสงคราม

30/04/2024

วันที่ 21 ตุลาคม 2566 นายตราวุทธิ์ เหลืองสมบูรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) จิตตะ เวลธ์ จำกัด ผู้ให้บริการกองทุนส่วนบุคคล Jitta Wealth เปิดเผยว่า ไม่น่าเชื่อว่าในช่วง 2 ปีมานี้ เราเจอกับเหตุการณ์สงครามติดต่อกันปีต่อปีเลยทีเดียว เมื่อต้นปีก่อนสงครามรัสเซียยูเครน สร้างความผันผวนให้กับเศรษฐกิจและตลาดการลงทุนทั่วโลก มาช่วงปลายปีนี้สงครามระหว่างอิสราเอลและกลุ่มติดอาวุธฮามาส ก็ทำให้นักลงทุนปั่นป่วนกันอีกรอบ แม้ตอนนี้สถานการณ์สงครามยังไม่ได้รุนแรงมาก แต่ก็ชะล่าใจไม่ได้ เพราะความไม่แน่นอนหมุนอยู่รอบตัวเราเสมอ ดังนั้นหน้าที่ของนักลงทุนจึงต้องติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด ปรับพอร์ตลงทุนให้เท่าทันกับสถานการณ์อยู่เสมอ ที่สำคัญ ‘Stay Invest’ ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น เรายังต้องลงทุนต่อไป เช็คราคาสินทรัพย์หลังสงคราม เห็นข่าวในเช้าวันที่ 7 ตุลาคมที่ผ่านมา หลายคนคงตกใจ เมื่อกลุ่มติดอาวุธฮามาส (Hamas) ชาวปาเลสไตน์ ยิงจรวดจากฉนวนกาซาเข้าโจมตีหลายพื้นที่ของอิสราเอล และอิสราเอลก็ตอบโต้กลับทันที โดยการโจมตีทางอากาศไปยังพื้นที่ฉนวนกาซา เปิดฉากสงครามรอบใหม่จากปัญหาความขัดแย้งเดิม ที่ยืดเยื้อต่อเนื่องมายาวนานนับร้อยปี เรามาดูกันครับว่า สงครามที่เกิดขึ้นล่าสุดนี้ส่งผลกระทบต่อราคาสินทรัพย์อะไรบ้าง ที่ถูกกระทบหนักสุดคงหนีไม่พ้นราคาน้ำมัน หลังข่าวการโจมตีของทั้ง 2 ฝ่ายเผยแพร่ออกมา ราคาน้ำมันดีดตัวขึ้นไปทันทีที่ 90 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล เพราะตลาดกังวลว่าภาวะสงครามอาจทำให้น้ำมันขาดตลาดได้ โดยราคาน้ำมันดิบ WTI และ Brent ปรับตัวขึ้นมากกว่า 5% มาอยู่ที่ 86 ดอลลาร์ และ 89 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ตามลำดับ ซึ่งก่อนหน้านี้ราคาน้ำมันดิบลดลงสู่จุดต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 เพราะความต้องการที่ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ตึงตัวทั่วโลก อีกหนึ่งสินทรัพย์หลักที่ได้รับผลกระทบ นั่นก็คือทองคำ โดยเช้าวันที่ 9 ตุลาคม ที่ผ่านมา ราคา Gold Spot พุ่งขึ้น 0.9% มาอยู่ที่ 1,843.83 ดอลลาร์ต่อออนซ์ เพราะนักลงทุนพากันหลบภัยสงครามสู่ Safe Haven ซึ่งทองคำเป็นหนึ่งในสินทรัพย์กลุ่มปลอดภัยสูงนั่นเอง ส่วนผลกระทบต่ออัตราแลกเปลี่ยนยังมีไม่มากนัก โดยเงินดอลลาร์สหรัฐฯ แข็งค่าขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับสกุลหลักอื่นๆ อย่างยูโรและปอนด์ เงินเยนยังคงเป็นแหล่งพักเงินและช่องทางเก็งกำไรสำหรับนักลงทุน และมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้น ทางด้านหุ้น ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์ต่าง ๆ สูง แน่นอนครับ ปรับลดลงกันแทบทุกตลาดทั่วโลก โดยเมื่อวันศุกร์ ที่ 13 ตุลาคม ที่ผ่านมา ดัชนี Down Jones -0.12% ทางด้านยุโรป STOXX600 -0.98% Nikkei225 -0.55% และตลาดหุ้นจีน CSI300 -1.05% อย่างไรก็ตาม เมื่อสงครามยังคงดำเนินต่อไปและเข้าสู่สัปดาห์ที่ 2 ของการปะทะระหว่างอิสราเอล-ฮามาส ปัจจัยเสี่ยงนี้เริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดหุ้นของคู่พิพาทชัดเจนขึ้น โดยตลาดหุ้น Tel Aviv (TA) ของอิสราเอล ดัขนี TA-125 ซึ่งเป็นดัชนีอ้างอิง และ TA-35 ซึ่งเป็นกระดานหุ้นบลูชิป ลดลงทั้งคู่ประมาณ 3.6% ขณะที่ตลาดหุ้นไทยซึ่งปิดทำการในวันหยุดสำคัญ ศุกร์ที่ 13 ตุลาคม และเปิดทำการซื้อขายอีกครั้งในวันจันทร์ ที่ 16 ตุลาคม SET Index ของเราก็ร่วงลงทันทีตาม Sentiment ตลาด โดยระหว่างวันตลาดหุ้นไทยปรับลดลงกว่า 30 จุด เพราะตลาดตกใจทั้งเรื่องสงคราม และกลัวว่าเฟดจะขึ้นดอกเบี้ยต่อเพื่อคุมเงินเฟ้อ หลังจากราคาน้ำมันทะยานขึ้นจากสถานการณ์สงคราม ตามรอย ‘วอร์เรน บัฟเฟตต์’ ลงทุนช่วงสงคราม เมื่อพูดถึง ‘สงคราม’ เราคงนึกถึงความโหดร้ายและสูญเสียที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น แต่ต้องยอมรับนะครับว่า ช่วงหลัง ๆ มานี้ ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทั้งกรณีความขัดแย้งทางเศรษฐกิจ Trade War และ Tech War ของ 2 ขั้วมหาอำนาจยักษ์ใหญ่ของโลกระหว่างจีน-สหรัฐ สงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน มาถึงสงครามล่าสุดระหว่างมหากาพย์คู่ขัดแย้งอิสราเอล-ปาเลสไตน์ ท่ามกลางความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้หลายคนอาจถอดใจกับการลงทุน เน้นถือครองเงินสดเพื่อเพลย์เซฟที่สุด โดยเฉพาะในสถานการณ์สงครามแบบนี้ แต่อย่างที่ผมเคยกล่าวไว้เสมอ ๆ นะครับว่า การไม่ลงทุนก็เป็นความเสี่ยงอย่างหนึ่ง เพราะจะทำให้เราพลาดโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีกว่า เมื่อเทียบกับการกอดเงินสดไว้เฉยๆ โดยเฉพาะในภาวะเงินเฟ้อสูงแบบนี้ และผมก็ขอยกตัวอย่างการลงทุนของบรมครูปู่ ‘วอร์เรน บัฟเฟตต์’ ในภาวะสงครามกันอีกครั้ง เผื่อเป็นความหวังให้ทุกท่านในภาวะหดหู่ของสงคราม ให้มีกำลังใจเดินหน้าลงทุนกันต่อไป หลายคนอาจจะทราบกันแล้วนะครับว่า คุณปู่วอร์เรน บัฟเฟตต์ ซื้อหุ้นตัวแรกในชีวิตตอนสงครามโลกครั้งที่ 2 แถมยังเคยแนะนำให้ลงทุนในช่วงสงคราม ซึ่งปู่เองยังเคยซื้อหุ้นตอนที่รัสเซียกำลังเข้ายึดไครเมียในปี 2557 มาแล้ว แถมบอกว่ารู้สึกดีที่หุ้นที่เล็งไว้ราคาตก แต่ถ้าใครยังไม่รู้ ผมจะขอแชร์ประสบการณ์การลงทุนในภาวะสงครามของคุณปู่ให้ทราบกันอีกครั้ง ย้อนอดีตกลับไปเมื่อต้นปี 2557 ช่วงที่รัสเซียกำลังเข้ายึดคาบสมุทรไครเมียจากยูเครน เหตุการ์เหมือน ‘แดจาวู’ ใช่มั้ยล่ะครับ สงครามครั้งนั้นทำให้ตลาดหุ้นถูกครอบงำไปด้วยความกลัว นักลงทุนพากันเทขายจนหุ้นตกเป็นใบไม่ร่วงในช่วง Fall season แต่ปู่กลับให้สัมภาษณ์แบบสวนกระแสว่า “ผมอยากบอกนักลงทุนที่กำลังตกใจว่า ตอนที่ผมตื่นขึ้นมาตอนเช้า แล้วเห็นหุ้นที่ผมกำลังไล่ซื้อราคาตกลงมา ผมกลับรู้สึกดีนะ” หลายคนคงตั้งคำถามว่า ตลาดหุ้นปั่นป่วนขนาดนี้ และไม่มีใครรู้ว่าเหตุการณ์จะจบแบบไหน เมื่อไหร่ แล้วทำไมปู่บัฟเฟตต์ถึงแนะนำแบบนี้ ซึ่งปู่บอกว่า “ถ้ามัน (วิกฤตไครเมีย) กลายเป็นสงครามโลกครั้งที่ 3 หรือสงครามเย็นรอบใหม่ ผมก็ยังจะซื้อหุ้นอยู่ดี เพราะในช่วงสงคราม เงินเฟ้อจะสูง ทำให้กำลังซื้อลดลง (จากการถือเงินสด)” และย้ำว่า “สิ่งสุดท้ายที่คุณควรทำตอนเกิดสงครามคือการถือเงินสด” สิ่งที่ปู่ต้องการจะบอกก็คือ เมื่อสงครามมาถึง ค่าของเงินก็จะลดลงอยู่ดี หมายความว่า เมื่อก่อนมีเงิน 10 บาทคุณอาจจะซื้อน้ำได้ 1 ขวด แต่ 10 บาท ในภาวะสงครามคุณอาจจะซื้อไม่ได้สักขวดด้วยซ้ำ การลงทุนนี่ล่ะ ที่จะช่วยให้ค่าของเงินที่คุณมี ไม่ลดน้อยหายไปตามภาวะสงคราม แต่ปู่ก็ไม่ได้บอกให้ซื้อหุ้นแค่อย่างเดียวนะครับ เราสามารถเลือกลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ ได้อีกด้วย โดยบอกว่า “คุณจะลงทุนอย่างอื่นก็ได้ เช่น ฟาร์ม อะพาร์ตเมนต์ ขอแค่เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ย่อมดีกว่าการกอดเงินสดเอาไว้แน่ ๆ” “ยิ่งถ้าเป็นการลงทุนระยะยาวด้วยแล้ว การมีสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ (ปู่ใช้คำว่า Productive asset) ไปอีก 50 ปี ย่อมดีกว่าการถือแผ่นกระดาษ (เงินสด) หรือบิตคอยน์เอาไว้แน่นอน” คำพูดเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้ในยามสงครามคุณปู่ก็ยังยึดมั่นในหลักการที่จะซื้อหุ้นในราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงเสมอ เพราะในตอนเกิดวิกฤตไครเมีย ราคาหุ้นก็ตกลงมาพอสมควร ก่อนจะฟื้นตัวขึ้นในเวลาไม่ถึงเดือน เงินเฟ้อกับสงคราม ความสัมพันธ์ที่แนบแน่น ถ้าเราย้อนไปดูตัวเลขเงินเฟ้อช่วงสงครามโลกทั้งสองครั้ง เราจะเข้าใจสิ่งที่ปู่พูดมากขึ้น เพราะตอนสงครามโลกครั้งที่ 1 (ปู่ยังไม่เกิด) เงินเฟ้อเฉลี่ยในสหรัฐฯ อยู่ที่ 9.7% ต่อปี โดยมีช่วงที่เงินเฟ้อสูงเป็นเลขสองหลักติดต่อกันยาวนานถึง 26 เดือน ส่วนตอนสงครามโลกครั้งที่ 2 เงินเฟ้อเฉลี่ยในสหรัฐฯ อยู่ที่ 4.3% ต่อปี โดยมีถึง 9 เดือนที่เงินเฟ้อในสหรัฐฯ เป็นเลขสองหลัก ซึ่งไม่ใช่เรื่องปกติ ที่เงินเฟ้อสูงในช่วงสงครามโลก เพราะรัฐบาลต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อจ้างเอกชนให้ผลิตเสบียงที่ต้องใช้ในสงคราม เช่น เสื้อผ้า อาหาร ยา อาวุธยุทโธปกรณ์ต่าง ๆ ซึ่งตอนสงครามโลกครั้งที่ 2 นี่แหละที่ปู่วอร์เรน บัฟเฟตต์ ในวัยเด็กทุบกระปุก เอาเงินเก็บมาซื้อหุ้นตัวแรกตั้งแต่อายุ 11 ปี แถมเป็นการซื้อก่อนเกิดเหตุการณ์ Pearl Harbor ไม่นานด้วย และถ้าได้ศึกษาหลักการลงทุนแบบ VI ของปู่จะทราบดีว่า เขาพยายามซื้อหุ้นของบริษัทที่สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้อยู่เสมอ จากสงครามครั้งนั้น วอร์เรน บัฟเฟตต์ ยังให้ข้อคิดกับนักลงทุนว่า “ผมอยากบอกว่ามัน (วิกฤตไครเมีย) จะไม่ทำให้ผมต้องขายหุ้นหรือต้องเปลี่ยนแปลงอะไร เพราะถ้าคุณเป็นเจ้าของบริษัทที่ทำธุรกิจอยู่ในสหรัฐฯ ทำไมคุณถึงจะขายมันเพราะเรื่องที่เกิดขึ้นในยูเครน? หรือถ้าคุณเป็นเจ้าของฟาร์มที่ให้ผลผลิตตลอด เป็นเจ้าของอะพาร์ตเมนท์ที่มีคนเช่าเต็ม มีเหตุผลอะไรที่คุณจะขายมันเพราะสิ่งที่เกิดขึ้นในยูเครน?” ‘ความไม่แน่นอน เป็นอนิจจา’ ที่เกิดขึ้นได้เสมอนะครับ และเราไม่สามารถควบคุมได้ แต่สิ่งที่เราควบคุมได้คือ ‘สติ’ ของตัวเอง อย่าปล่อยให้หวั่นไหวไปกับอารมณ์ของตลาด อย่างที่ปู่เคยพูดไว้ “ถ้าเราควบคุมอารมณ์ตัวเองได้ เราก็ควบคุมเงินของเราได้” ถ้านักลงทุนสาย VI อย่างเรา ๆ ยึดหลักการลงทุนแบบปู่ ก็มั่นใจได้ในระดับหนึ่งเลยครับว่า เราจะสามารถเอาชนะในทุกสงครามการลงทุนได้ ปรับพอร์ตอย่างไรในภาวะสงคราม ผมเขียนบทความเรื่องนี้ช่วงกลางเดือนตุลาคม ซึ่งเข้าสู่สัปดาห์ที่ 2 ของสมครามอิสราเอลและกลุ่มฮามาส ซึ่งสินทรัพย์อย่างหุ้น เริ่มปรับตัวลงมากขึ้นแต่ยังไม่ถือว่ารุนแรงนัก ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด หากสงครามลุกลามไปถึงตะวันออกกลางซึ่งเป็นผู้ส่งออกน้ำมันรายใหญ่ของโลก อาจส่งผลกระทบให้ราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่อง หรือความเสี่ยงที่สหรัฐฯ จะคว่ำบาตรประเทศในตะวันออกกลางที่ให้การสนับสนุนกลุ่มฮามาสในการทำสงครามครั้งนี้ โดยเฉพาะอิหร่านที่ฮามาสยืนยันว่าเป็นผู้ให้การสนับสนุนอยู่เบื้องหลัง หากสงครามลุกลาม ยืดเยื้อ หรือบานปลาย เป็นปัจจัยลบที่จะกดดันราคาน้ำมันให้เพิ่มสูงขึ้น และแน่นอนครับผลกระทบที่ตามมาคือเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น และที่จะกระทบต่อไปเป็นโดมิโนก็คือ โอกาสที่เฟดจะปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อเพื่อคุมเงินเฟ้อซึ่งเป็นเป้าหมายหลักของธนาคารกลางสหรัฐฯ และจะกระทบต่อราคาสินทรัพย์เสี่ยงทั่วโลกให้ปรับตัวลดลงอีกครั้ง เหมือนปีที่แล้ว เมื่อเฟดเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยแบบหนักหน่วง สินทรัพย์เสี่ยงโดยเฉพาะหุ้นก็ถูกเทขายออกมาอย่างหนัก อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์สงคราม ณ ตอนนี้ ผมยังมองว่า การปรับลดลงของราคาสินทรัพย์เสี่ยงไม่น่าจะรุนแรงเท่าปีที่แล้ว นอกจากสงครามจะรุนแรงขึ้นและประเทศที่เข้าร่วมสงครามเพิ่มจำนวนมากขึ้น ดังนั้น ในการกระจายสินทรัพย์ลงทุน ผมจึงแนะนำว่าให้ Safe Haven เป็นหลุมหลบภัยจากสงครามในตอนนี้ ซึ่งภายหลังการเปิดฉากโจมตีของทั้ง 2 ฝ่าย จะเห็นได้ว่าเงินลงทุนพากันไหลเข้าสินทรัพย์ปลอดภัยอย่างทองคำและพันธบัตร พันธบัตรตัวเลือกที่ใช่มากกว่าทองคำ แม้ทองคำและพันธบัตรจะเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยทั้งคู่ แต่ในมุมมองของผมเห็นว่า การลงทุนในพันธบัตรจะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่าทองคำ แม้ราคาพันธบัตรได้ปรับลดลงมาบ้างแล้ว แต่ด้วยผลตอบที่ยังอยู่ในระดับสูงประมาณ 4-5% จึงยังเป็นจัวหวะที่สามารถเข้าลงทุนได้ ในสถานการณ์ตอนนี้ ผมแนะนำว่า นักลงทุนควรขายสินทรัพย์เสี่ยงอย่างหุ้นออกมาชั่วคราวก่อน และนำเงินไปลงทุนในพันธบัตรแทนเพื่อเพิ่มความปลอดภัยให้พอร์ตลงทุนมากขึ้น หากสงครามไม่ทวีความรุนแรงค่อยปรับพอร์ตอีกครั้ง ด้วยการกลับไปลงทุนในหุ้น แนวทางนี้น่าจะช่วยให้พอร์ตลงทุนของคุณรับมือกับสงครามได้ สำหรับการจัดพอร์ตลงทุนในหุ้น หากพิจารณาในแง่ภูมิภาคและศักยภาพการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว ผมยังยกให้ตลาดหุ้นจีนและเวียดนามเป็นดาวเด่น ในสวนของเวียดนามนั้น เชื่อว่าปัจจัยสงครามไม่น่าจะกระทบมาถึงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามยังมีศักยภาพเติบโตสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของโลก ที่สำคัญตั้งแต่ต้นปีมานี้ ตลาดหุ้นเวียดนามยังสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง ทางด้านตลาดหุ้นจีน พี่ใหญ่แห่งภูมิภาคเอเชีย แม้นักลงทุนหลายท่านอาจยังกังวลเกี่ยวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในจีน และภาระหนี้ของอุตสาหกรรมนี้ แต่ตลาดหุ้นจีนได้ปรับลดลงจากจุดสูงสุดเมื่อปี 2564 มาประมาณ 40% แล้ว จึงเป็นจังหวะเข้าสะสมหุ้นจีนได้ ขณะที่เงินเฟ้อจีนไม่ได้สูงมากเหมือนเศรษฐกิจขนาดใหญ่อื่น ๆ นอกจากนี้ รัฐบาลจีนยังมีเงินอัดฉีดเศรษฐกิจได้อีกมาก หรือหากใครยังกล้า ๆ กลัว ๆ หวั่นวิตกกับการลงทุนในภาวะสงคราม โดยเฉพาะในตลาดต่างประเทศที่อยู่ไกลหูไกลตา ไม่ได้ใกล้ชิดข้อมูลเหมือนการลงทุนในบ้านเรา การให้มืออาชีพช่วยดูแลความเสี่ยงในสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอนสูง น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า และ Global ETF ของ Jitta Wealth เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่จะช่วยคุณบริหารพอร์ตลงทุนและดูแลความเสี่ยง เพื่อให้คุณได้รับผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลสอดคล้องกับระดับความเสี่ยงที่แต่ละคนยอมรับได้ โดยการกระจายความเสี่ยงลงทุนในหลากหลายสินทรัพย์ ทั้งหุ้น พันธบัตรรัฐบาล และตราสารหนี้เอกชน ภายใต้แผนการลงทุนแบบยืดหยุ่นที่มีให้เลือกถึง 3 แบบ เมื่อโลกยังคงหมุนไป ความเสี่ยงและความไม่แน่นอนก็หมุนตาม และบางครั้งก็ไปซุ่มรอเราอยู่ข้างหน้าแบบไม่รู้ตัว เมื่อ Risk is all around สิ่งที่เราทำได้ในฐานะนักลงทุนสาย VI ก็คือ การบริหารจัดการกับความเสี่ยงนั้น และอีกหลักการลงทุนที่สำคัญคือ การหาข้อมูล ความรู้อยู่เสมอ เพื่อให้พร้อมเดินหน้าลงทุนและรักษาพอร์ตให้ปลอดภัยที่สุดไม่ว่าสถานการณ์รอบด้านจะเป็นอย่างไร เพราะในโลกของการลงทุน ไม่ได้มีแค่ความเสี่ยง แต่ยังมีโอกาสอยู่รอบตัวเราเช่นกัน.. ตั้งสติ แล้ว Stay Invest กันต่อไปนะครับ แหล่งที่มาข่าวต้นฉบับประชาชาติธุรกิจออนไลน์https://www.prachachat.net/finance/news-1420332

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม