หลังจากที่ “ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอข่าวว่า ชาวต่างชาติกำลังสนใจซื้อบ้านเก่าในญี่ปุ่นมากขึ้น อาจช่วยลดปัญหา “บ้านร้าง” กว่า 10 ล้านหลังทั่วประเทศ แล้วได้รับความสนใจจากผู้อ่านจำนวนมาก และผู้อ่านหลายคนสอบถามว่า ถ้าสนใจอยากซื้อบ้านเก่าในญี่ปุ่นจะต้องทำอย่างไร ราคาบ้านกี่บาท ต้องจ่ายภาษีแพงแค่ไหน

“ประชาชาติธุรกิจ” จึงหาข้อมูลมาเหล่านี้มาตอบคำถามที่ผู้อ่านสงสัย ถ้าใครสนใจอยากมีบ้านในแดนอาทิตย์อุทัย ก็เตรียมเงินและเตรียมตัวตามนี้ แล้วไปกันเลย

ราคาบ้านญี่ปุ่นกี่บาท

บ้านมือสอง บ้านเก่าในญี่ปุ่น ราคาเท่าไรนั้น ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง ขนาด และปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ โดยราคาต่ำสุดเท่าที่เห็นเว็บไซต์ให้คำปรึกษาการซื้อขายบ้านในญี่ปุ่นระบุไว้คือ 5 ล้านเยน หรือประมาณ 1.2 ล้านบาท ส่วนราคาสูงสุดนั้น มีไปจนทะลุหลักพันล้านเยน

หากใครสนใจสามารถเสิร์ชหาใน google เป็นภาษาไทยได้เลย มีเว็บไซต์ของบริษัทนายหน้า-บริษัทให้คำปรึกษาอยู่หลายเจ้าที่มีบ้านที่ประกาศขายให้เลือกไปในตัว

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้ และส่งต่อมรดกได้อย่างอิสระ

Japan-Property.jp เว็บไซต์ให้บริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นอธิบายไว้ว่า ปัจจุบันญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหหาริมทรัพย์ และไม่มีความแตกต่างทางอัตราภาษีระหว่างชาวญี่ปุ่นกับชาวต่างชาติ 

ชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นสถานะ “ผู้พำนัก” (ผู้ที่ได้รับอนุญาตอยู่ในประเทศญี่ปุ่นเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี) หรือไม่ ก็สามารถซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ทั้งบ้านและที่ดิน โดยไม่มีการจำกัดเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ 

อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านในญี่ปุ่นของชาวต่างชาติสำหรับคนที่มีสถานะ “ผู้พำนัก” และคนที่ไม่มีสถานะ “ผู้พำนัก” จะมีความแตกต่างกันทางด้านเอกสารและข้อกำหนดเรื่องบัญชีธนาคารสำหรับการซื้อขายและทำธุรกรรมจ่ายภาษีหลังการซื้อ 

ส่วนการซื้อ-ขายต่อ และส่งต่อมรดก ชาวต่างชาติก็สามารถทำได้อย่างอิสระ ถ้าเราซื้อบ้านในญี่ปุ่นแล้ว เราสามารถโอนหรือส่งมอบให้ใครก็ได้ที่เราอยากให้

ส่วนเรื่องการขอสินเชื่อจากธนาคารในญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องยากสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสถานะ “ผู้พำนัก” ชาวต่างชาติที่ไม่ได้เป็นผู้พำนักในญี่ปุ่นจะต้องซื้อบ้านด้วยเงินสด หรือขอสินเชื่อจากธนาคารในประเทศของตัวเอง

บ้านในชนบทญี่ปุ่น/ หมายเหตุ : ไม่ใช่บ้านที่ประกาศขาย/ Prachachat

อยากซื้อบ้านในญี่ปุ่น ต้องทำอย่างไร

ส่วนกระบวนการซื้อนั้น แม้ว่าเราจะสามารถหาข้อมูลหรือติดต่อกับตัวแทนจัดหาและจำหน่ายบ้านผ่านอินเทอร์เน็ตได้ แต่ก็จำเป็นที่จะต้องเดินทางไปประเทศญี่ปุ่นอย่างน้อย 2 ครั้ง เพื่อตรวจสอบทรัพย์สินที่จะซื้อและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน 

เพื่อความสะดวกในการทำธุรกรรม ควรดำเนินการซื้อโดยใช้บริการบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้า-ตัวแทนทำธุรกรรม ซึ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมและการลงทะเบียนให้นายหน้า รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเคลื่อนย้ายบ้านและอื่น ๆ รวมราว ๆ 5-10% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อ 

ขั้นตอนในการดำเนินการมีดังนี้  

ขั้นตอนที่ 1 เริ่มปรึกษานายหน้า : ปรึกษากับบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้าถึงเงื่อนไขต่าง ๆ และบอกความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของเรา เช่น อยากได้บ้านรูปแบบไหน อยู่ในโลเกชั่นไหน ราคาเท่าไร เป็นต้น 

ขั้นตอนที่ 2 เลือกบ้าน : บริษัทให้คำปรึกษาจะค้นหาบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขมาให้เลือก

ขั้นตอนที่ 3 ทำคำขอซื้อ : เมื่อเลือกบ้านที่จะซื้อได้แล้วก็กรอกแบบฟอร์มประสงค์ซื้อบ้าน แล้วพนักงานของบริษัทให้คำปรึกษาจะประสานงานระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ขั้นตอนที่ 4 ลงนามในสัญญาซื้อ : เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงเงื่อนไขในการทำธุรกรรม คนจากบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้าจะอธิบายรายละเอียดสำคัญทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญา รวมถึงสิทธิในทรัพย์สิน ข้อจำกัดทางกฎหมาย และข้อตกลงการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขาย แล้วลงนามในสัญญาการขายตามที่ได้ตกลงรายละเอียดไว้ ในวันทำการลงนาม ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำ 5-10% ชำระค่าธรรมเนียมนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ (ครึ่งหนึ่งของจำนวนเต็ม) และชำระค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 

ขั้นตอนที่ 5 เสร็จสิ้นธุรกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ : ขั้นตอนการลงทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ ในตอนนี้ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ รวมทั้งค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เมื่อทำกระบวนการนี้ครบแล้วก็เปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของบ้าน จะได้รับกุญแจบ้าน สามารถเปิดเข้าไปนอนได้เลย

บ้านในชนบทญี่ปุ่น/ หมายเหตุ : ไม่ใช่บ้านที่ประกาศขาย/ Prachachat

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านในญี่ปุ่น

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านในญี่ปุ่นแบ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นขั้นตอนต่าง ๆ ดังนี้ 

ค่าใช้จ่ายที่จ่ายในขั้นตอนลงนามในสัญญา
 
  •  ค่าอากรแสตมป์ จ่ายตอนทำสัญญาซื้อขาย ประมาณ 10,000-30,000 เยน ขึ้นอยู่กับราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
  •  ค่ามัดจำ 10-20% ของราคาขาย

ค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือ ชำระตามเวลาที่ตกลง

  •  ค่าบ้านส่วนที่เหลือ
  •  ค่าธรรมเนียมการจัดการ, กองทุนสำหรับซ่อมแซม (สำหรับอพาร์ตเมนต์)
  •  ค่านายหน้า ตามตกลง
  •  ภาษีจดทะเบียน การลงทะเบียนของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออาคาร อัตรา 2％ ของราคาทรัพย์สินซึ่งประเมินโดยหน่วยงานของเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ 
  •  ค่าธรรมเนียมอาลักษณ์ ค่าธรรมเนียมสำหรับการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และการลงทะเบียนที่เกี่ยวข้อง จำนวนเงินจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ กองทุน และความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทะเบียน แต่ปกติจะอยู่ที่ประมาณ 100,000 เยน 
  •  ภาษีผู้บริโภค คิดที่อัตรา 8% ของราคาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะราคาอาคาร-สิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมราคาที่ดิน ซึ่งส่วนมากจะถูกรวมไว้ในราคาขายแล้ว

ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นหลังจากการส่งมอบทรัพย์สิน

  •  ภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตรา 3％ ของครึ่งหนึ่งของราคาประเมินทรัพย์สินซึ่งประเมินโดยหน่วยงานของเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ โดยจ่ายหลังจากการซื้อทรัพย์สินแล้วประมาณ 3-6 เดือน 
  •  เบี้ยประกันภัยพิบัติ

“ภาษี” ที่ต้องจ่ายทุกปี

ภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นต้องจ่ายทุกปีในระหว่างครอบครองทรัพย์สิน ประกอบด้วย 

  •  ภาษีทรัพย์สินถาวร จัดเก็บโดยรัฐบาลญี่ปุ่น โดยทั่วไปอัตราอยู่ที่ 1.4% ของมูลค่าของทรัพย์สินถาวร แต่อาจจะมากหรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ 
  •  ภาษีผังเมือง จัดเก็บโดยรัฐบาลญี่ปุ่น อัตรา 0.3% ของมูลค่าของทรัพย์สินถาวร

ซึ่งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะยึดตามราคาประเมิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ๆ 

ในกรณีที่ปล่อยเช่า ต้องจ่ายภาษีอัตราประมาณ 5％ ถึง 45％ ของกำไรที่ได้หลังหักค่าใช้จ่าย 

ในกรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วจะขายต่อ ถ้าขายภายใน 5 ปีที่ซื้อมา ต้องจ่ายภาษี 39.63% ของกำไรจากการขาย ถ้าขายหลังจากซื้อ 5 ปีขึ้นไป ต้องจ่ายภาษี 20.315％ ของกำไรจากการขาย